中國養老地產實況 | 分布格局、發展現狀與頭號玩家

養老地產要從概念炒作回歸到理性思考，從各種花式概念回歸到老年生活服務載體的本質上來，回歸到老年人的原始需求，即如何讓人生下半場可以有更高質量生活的訴求上來。

通過對近40家國內領先的養老地產開發商的全國近 150個項目的調研，繪制了優質養老地產項目的全國布局圖。通過分析，我們可以看到目前我國養老地產主要分布在四個區域：京津冀經濟圈、長三角經濟圈、珠三角經濟圈、川渝經濟圈，形成 4個重要的養老地產集群，其他風景優美的宜老城市也有少量分布。

就服務而言，京津冀、長三角區域項目更為豐富，服務也更為多元化。就優質養老項目分布統計而言，京津冀以自持經營項目為主，珠三角項目以銷售型項目為主，川渝為旅游養老項目為主。

這些優質養老項目中，約 50.5% 為體量小于 10 萬平方米的項目，可見市場中仍是以中型養老地產項目為主，但也不乏建筑面積超過 150 萬平方米的大盤項目：如京津冀最大項目燕達國際健康城為 180 萬平方米;長三角的綠地孝賢島 300 萬平方米;孝賢坊 200 萬平方米;廣西北海的世紀愛項目為 261 萬平方米。

雖然養老地產市場多數為小體量項目，但是在市場總供應體量中，50.24%的來自于大體量項目(建筑面積大于 150萬平方米的項目)的供應。小體量項目(建筑面積小于 10萬平方米的項目)雖然數量上占多數，但是整體只供應了市場總體量的 5.14%。

通過對自持經營類養老地產項目的收費進行分析，我們了解到京津冀區域養老地產項目提供更為多樣化的產品服務，與之對應的月均收費區間較廣——從 2850元到30750元。整體京津冀市場月平均收費為8000元。相比于京津冀和其他區域，長三角區域的項目月平均收費空間相對較為集中，同時整體市場月平均收費居全國最高，達 8300 元。川渝區域由于優質項目較少，市場產品較為單一且多數集中于旅游類養老地產項目，因此自持經營類收費水平也較其他集群偏低。

整體市場來看，空置率普遍較高，分別在35%-45% 之間。養老產業屬于非快速消費型產業，需要有耐心的培育期。一般養老院入住率要達到 75%-85% 才能盈虧平衡。但是較高空置率并不意味著城市過度建設或者供給過剩。因為整個養老產業還處于早期階段，從消費市場來說，中國養老市場還未培養成熟的消費觀念，多數人還沒有對養老產業，比如照護式養老模式，形成有效的認知，由此很大一部分消費潛力還并未傳導到養老市場。

我們也發現很多項目做的非常的不錯， 高端項目相比于中低端項目入住率普遍較高。比如京津冀集群的泰康之家、和熹會、上海親和源、廣州祈福護老公寓等入住率都是在 95% 以上。以遠洋的椿萱茂項目為例，從2014 年遠洋椿萱茂亦莊項目到 2016 年的青塔項目，老年人對于入住養老公寓的接受度明顯提高。

整體優質銷售類養老地產項目去化率普遍較高，平均在 80% 以上 , 其中去化率最高的是川渝區域，其次是珠三角區域。因為川渝區域和珠三角區域以高端旅游養老地產居多，這些高端地產去化率基本都非常高，也使得川渝區域養老房產去化率很高。

平均售價方面，銷售類養老地產多處于城市周邊郊區非中心區域，所以售價相對較低。而其中京津冀區域明顯高于其他區域，其次是長三角，珠三角和川渝區域則相對較低。

目前，國內養老地產的主要參與者被分為三大類：一類是實力雄厚，經驗豐富的房企，如萬科、保利、復興、綠地等；二是手握大量資金的保險機構：如國壽、康泰人壽、生命人壽等；三是尋求產業布局或收益項目的社會資本：如紅杉、云峰、和諧等。2018年，各路玩家紛紛加大在養老地產的布局：

【泰康人壽】2018年5月31日，泰康之家“皖園” 坐落安徽合肥，本項目計劃投資20億元以上，用地面積約120畝，建筑面積約16萬平方米，將打造安徽地區第一座具有標桿示范意義的國際醫養社區。

【保利地產】2018年5月29日，銀福苑頤養中心正式啟用，標志著嘉善的健康養老事業走進了新的發展歷程，嘉善的長者們如今有一個值得托付的養老之所。銀福苑是按照適老化標準設計打造的專業養老服務機構，總占地面積44.6畝，項目規劃設計建筑面積約4.45萬平方米，總投資2.3億元，由五棟獨立建筑組成，擁有適老化客房476間，設計床位800張。

【雅戈爾】2018年5月24日，雅戈爾全資子公司雅戈爾置業控股有限公司在浙江省國有建設用地使用權網上交易系統舉辦的掛牌出讓活動中，以7509.64萬元的價格競得寧波市海曙區集士港鎮CX06-05-02g地塊的國有建設用地使用權。此宗土地性質為醫療衛生用地，出讓占地約8.13萬㎡，容積率0.8-1.8，出讓年限50年，投資強度≥2.1萬元/平方米，投資額不低于17億元。

【中南建設】2017年3月與濟寧市簽署《濟寧市中西醫結合醫院任城區老年護養院政府和社會資本合作PPP項目合同》，總投資規模達6.66億元。

【中弘股份】2017年4月分別以4.96億元和6.6億元競得北京平谷區夏各莊鎮的兩宗A61機構養老設施用地。

【同仁堂】2017年5月北京同仁堂（集團）有限責任公司發布成立同仁堂養老產業基金，設立10億元產業基金，同時啟動同仁堂北京健康養老項目，標志著百年老字號同仁堂健康養老全國戰略正式實施。

【南京新百】2017年6月擬以受讓股權及增資方式入股南京禾康智慧養老產業有限公司，交易總價1.22億人民幣獲得其51%的股權，進一步加快在居家養老服務領域的擴展。

【綠地集團】與【復星星堡】2017年6月合作簽約養老項目落戶佛山張槎未來城；同年7月綠地香港與澳洲養老服務集團ProvectusCare達成合作協議。

【華潤集團】2017年8月總價10.46億拿下南寧良慶區首宗養老地塊；同月與沈陽市鐵西區政府正式簽署合作協議打造沈陽市養老及健康產業示范區。

以下梳理了近年養老地產領域的部分重要項目：

養老地產要從概念炒作回歸到理性思考，從各種花式概念回歸到老年生活服務載體的本質上來，回歸到老年人的原始需求，即如何讓人生下半場可以有更高質量生活的訴求上來。

回歸到養老需求，更重要的還是要解決目標客群定位問題?；貧w需求，戳破養老地產概念泡沫，核心聚焦養老服務，從養老項目的概念賣點階段真正回歸綜合養老服務解決方案的服務運營階段，才是養老地產發展的一條破局之路。