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    那些被誤讀的土地政策

    發布時間：2023-04-26

     

    一年多來的大棚房強拆、違建別墅強拆運動已引發成社會各界的矛盾紛爭及對“一刀切拆違”普遍質疑，甚至出現了所謂的“五證齊全違建”新概念，究竟什么是“違建”需要正本清源！


    所以邀請了資深土地顧問崔元星老師與相關領域企業家學員對“那些被誤讀的土地政策”這個話題進行探討和學習。
     
    宅基地新政的誤讀及其N種正確玩法

    宅基地相關的最大新政是兩個：
    2019年9月30日，農村農業部《關于積極穩妥開展農村閑置宅基地和閑置住房盤活利用工作的通知》

    原《土地管理法》第62條“農村實行嚴格的一戶一宅制度”在2020年1月1日實施的新法中表述為“鼓勵有償退出”被誤讀為宅基地及農村住房可以上市自由流通了，甚至可以到農村買地建房了。

    宅基地的所有新政并沒有突破兩個基本點：集體性質，非經營性，土地管理二元結構，宅基地是集體性質，村民小組是所有權人，分配到宅基地的村民只有有限使用權，沒有繼承權，更無法轉讓。宅基地是村小組分配給村里村民的記在戶主名下的非經營性的土地。

    總結了當下法規政策下的宅基地N種正確玩法：
    鼓勵自營自主創業
    支持農戶合作聯營
    鼓勵有償退出
    統一盤整復墾復綠，城鄉增減掛鉤，指標跨區域交易
    調整為產業用地入市交易
    與村小組合作聯建聯營

    首先認定小產權房定義：按照國有經營性建設用地上房地產開發思路在集體農地上建房子買賣交易。圖片
    農地入市是否意味著集體土地與國有土地完全同價同權了？

    農地入市的全稱是“農村集體經營性建設用地入市”。集體建設用地包括三類：宅基地、農村道路辦公垃圾站等公共公益設施用地、經營性用地即產業用地，其中，第三類不超過10%

    2013年11月召開的黨中央18屆三中全會提出了“建立城鄉統一的建設用地市場”。新《土地管理法》刪除了原來的“用于非農建設的必須征為國有”的規定，破除了集體經營性建設用地入市的法律障礙，但這不等于集體與國有完全同價同權了：


    國土空間規劃啟動帶來了土地開發技術流程中的哪些革命性變化？

    技術流程發生根本性變化：由串行變為并行，或叫矩陣式推進，大大提高規劃審批效能，加速項目開發籌建周期。

    原串行流程：
    項目概規——土總規——鄉鎮或縣區城規——片區控規——專項規劃

    新并行流程：
    項目概規——鄉鎮或縣區國土空間規劃
    項目詳規——所在村的實用性村莊規劃
    道路管網市政專項規劃等
    鄉村振興戰略給文旅地產帶來了哪些機會？

    傳統的房地產及文旅地產一般聚焦于都市或近郊，鄉村振興戰略激發資本把目光放眼于鄉村，放眼于鄉村文旅2017年10月18日，習主席在十九大報告中首次提出鄉村振興戰略；2018年1月2日，中共中央、國務院發布一號文件《關于實施鄉村振興戰略的意見》


    房地產稅會很快出臺嗎？

    1986年9月15日，國務院正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，但一直未正式實施，重慶市、上海市于2011年1月28日起正式試點開征房產稅，試點效果褒貶不一。

    2015年8月1《人民日報》撰文《未來的房地產稅不能成為惡稅》指出，直接出臺房產稅會帶來極為嚴重的重復征稅甚至三重征稅，無度加重稅負的問題。每到兩會季節，都會有鋪天蓋地的有關房地產稅的報道

    首先要分清房產稅、房地產稅、房地產稅費體制、土地財政、財稅體制改革的關系
    房地產業涉及的稅費含十余種稅和二十多項費用，占到了房地產開發成本的15-20%，如果加上土地出讓金，政府獲取的收益占了房價的50%以上。

    房地產稅其實是一個體系，而不單單是一個稅種，它包括開發、交易、持有這三大稅收體系，需要結合我國財稅體制改革進程對三個環節的稅負進行合理協調和平衡，近期內推行“房產稅”單一稅種的可能性是極小的。
    圖片
    拿深圳與廣州比較，高房價是否會削弱城市競爭力？

    房價有很多種法定的定義，這里主要談的是“房價綜合指數”，是一個統計概念城市競爭力就是吸引力，留住吸引人和高端人才、高端產業的能力。


    與政府簽訂了文旅地產項目開發協議是否意味著可以自主開發了？
    國務院農地轉用審批權下放是否意味著土地管理放松了？

    土地用途管理是土地管理的核心，嚴格保護耕地是基本國策。這兩點一直沒變，隨著土地督察制度寫入新《土地管理法》，而且在不斷加強。


    文旅產業勾地是否觸及了法規紅線？

    是早期源于香港的一種說法，類似于國內曾提出過的“用地預審請”制度。就是在公開方式出讓之前的勾兌、溝通，表達拿地意向，甚至約定拿地的兜底條件常被誤解為“政企勾結”。

    大棚房等違建必須要強拆嗎？


    總之對于網上土地熱點問題的夸張解讀大家要擦亮雙眼，提高自身專業素養，才能辨清是非。在勾地上也需要有依法守規的心態和如何依法合規的技術思路。


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